Immobilien Lebenszyklus & Unterhalt

Eine Immobilie gehört definitiv zu einer langfristigen Kapitalanlage, welche über 100 Jahre überdauern kann. Umso wichtiger sind dabei die Investitionen und Erneuerungen, um die Werterhaltung der Liegenschaft zu garantieren.

Lebensdauer / Lebenszyklus: Modernisierung einer Immobilie

Pro Jahr kann man auf verschiedene Bauteile, Geräte und Installationen mit einem Wertverlust von rund 1 bis 2 Prozent rechnen. Da sich die Lebensdauer einer Immobilie in verschiedene Zyklen unterteilen lässt, ist die Planung der Unterhaltskosten empfehlenswert. So kann man gezielt überdurchschnittlich hohe Sanierungskosten oder einen Wertverlust seiner Immobilie verhindern.

Ab 10 Jahren

  • Teppich 10 Jahre

 

Ab 15 Jahren

  • Malerarbeiten 15 Jahre
  • Laminat 15 Jahre

 

Ab 20 Jahren

  • Öl- oder Gasheizung 20 Jahre (Heizung: hier belaufen sich die Sanierungskosten auf rund 4% des Gebäudeversicherungswertes)
  • Heizkessel 20 Jahre
  • Wärmepumpe 20 Jahre
  • Fenster mit Storen 25 Jahre (hier belaufen sich die Sanierungskosten auf rund 13% des Gebäudeversicherungswertes)

 

Ab 30 Jahren

  • Bodenheizung 30 Jahre
  • Lift 30 Jahre
  • Bad 30 Jahre (hier belaufen sich die Sanierungskosten auf rund 7% des Gebäudeversicherungswertes)
  • Küche 35 Jahre (hier belaufen sich die Sanierungskosten auf rund 5% des Gebäudeversicherungswertes)

Ab 40 Jahren

  • Klebeparkett 40 Jahre
  • Massivparkett 40 Jahre
  • Naturstein 40 Jahre
  • Fassade 40 Jahre (hier belaufen sich die Sanierungskosten auf rund 8% des Gebäudeversicherungswertes)
  • Dach 40 – 50 Jahre (hier belaufen sich die Sanierungskosten auf rund 9% des Gebäudeversicherungswertes)

 

Ab 50 Jahren

  • Radiatoren 50 Jahre
  • Leitungen / Steigleitungen 50 Jahre
  • Elektro 55 Jahre (hier belaufen sich die Sanierungskosten auf rund 3% des Gebäudeversicherungswertes)

Um die Lebensdauer von weiteren Elementen und Bestandteilen einer Immobilie zu ermitteln, empfehlen wir das Konsultieren der umfassenden «paritätische Lebensdauertabelle», welche der Hauseigentümerverband in Zusammenarbeit mit dem Mieterinnen- und Mieterverband entwickelt hat.
Lebensdauertabelle >

Rückstellungen für Renovationen und Wertsteigerung der Immobilie

Um über die nötigen Ersparnisse für kommende Renovationen zu verfügen, empfehlen Experten jährliche Rückstellungen in Höhe von 1 bis 1.5 Prozent des Neuwertes der Liegenschaft. Dies schafft zusätzliche Planungssicherheit sowie die nötigen finanziellen Mittel für die notwendigen Sanierungsmassnahmen. Bei Mehrfamilienhäusern wird in der Regel ein Erneuerungsfonds geführt, in welchen alle Eigentümer gemäss Ihrem Anteil einen jährlichen Betrag einzahlen. Sanierungsarbeiten und Investitionen in das Gebäude werden dabei in der Eigentümerversammlung besprochen und entsprechend beschlossen, wobei die nötigen finanziellen Mittel aus dem vorhandenen Erneuerungsfonds bezogen werden. Die Pflege der Liegenschaft hat einen nachhaltigen Einfluss auf den Wert (einen möglichen späteren Verkauf), sowie die Weitergabe an die Kinder. 

Steuern sparen und von Subventionen profitieren

Ein weiterer Vorteil von Sanierungs- und Umbaumassnahmen sind die steuerlichen Auswirkungen. Grundsätzlich können werterhaltende Investitionen von den Steuern abgezogen werden – ganz im Gegenteil zu den wertvermehrenden Investitionen. So oder so gilt: Bewahren Sie die Belege von sämtlichen Investitionen auf, da diese bei einem Verkauf der Immobilie für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer wichtig sind.

Besonders vorteilhaft sind energetische Sanierungen und die Änderung des Heizsystems. Wenn man beispielsweise von einer Ölheizung auf eine Wärmepumpe umsteigt, kann man dabei neben der steuerlichen Abzugsfähigkeit auch die Energie- und Betriebskosten optimieren. Nicht zu missachten, gelten dabei auch die jeweiligen kantonalen Förderprogramme, durch welche man Subventionen beanspruchen kann.

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