Eigenmietwert in der Schweiz: Reform 2025 und Auswirkungen auf den Immobilienverkauf
Der Eigenmietwert ist eines der meistdiskutierten Themen im Schweizer Steuer- und Immobilienwesen und am 28. September 2025 steht eine entscheidende Volksabstimmung bevor.
Sollte die Reform angenommen werden, könnte sich das System grundlegend ändern. Für Eigentümer, Kaufinteressenten und die Immobilienbranche stellt sich die Frage: Welche Chancen und Risiken bringt die Abschaffung und was bedeutet das konkret für den Immobilienverkauf?
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Mietzins, den Eigentümer versteuern müssen, wenn sie ihr Eigenheim selbst bewohnen. Das System wurde eingeführt, um eine Gleichbehandlung zwischen Mietern und Eigentümern zu schaffen.
Die Logik: Wer in den eigenen vier Wänden lebt, spart Miete – dieser Vorteil soll steuerlich berücksichtigt werden. Gleichzeitig können Eigentümer Hypothekarzinsen sowie Unterhalts- und Renovationskosten von den Steuern abziehen.
Das sorgt für ein Gleichgewicht: Auf der einen Seite belastet der Eigenmietwert das Einkommen, auf der anderen Seite fördern Steuerabzüge Investitionen und erleichtern die Finanzierung von Wohneigentum.
Kritik und Reformpläne
Viele Eigentümer empfinden den Eigenmietwert als ungerecht. Insbesondere Pensionierte oder schuldenfreie Haushalte, die keine Hypothekarzinsen mehr abziehen können. Sie zahlen weiterhin Steuern auf ein Einkommen, das sie nie erhalten.
Deshalb hat das Parlament Ende 2024 eine Reform beschlossen:
- Abschaffung des Eigenmietwerts auf selbstbewohntem Wohneigentum
- Wegfall der Abzüge für Hypothekarzinsen und normale Unterhaltskosten
- Ausnahmen nur für Investitionen in Umweltschutz und den Erhalt von denkmalgeschützten Gebäuden
Besonders im Wallis und in Tourismusregionen spielt zudem die Frage der Zweitwohnungen eine grosse Rolle. Hier soll eine spezielle Liegenschaftssteuer eingeführt werden, damit Ferienwohnungen weiterhin steuerlich erfasst bleiben.
Politische Komplexität: Föderalismus in Aktion
Die Reform ist politisch besonders anspruchsvoll. Da der Eigenmietwert sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene erhoben wird, braucht es zwei Abstimmungen: Zuerst auf Bundesebene, danach eine Anpassung der kantonalen Gesetze.
Für Eigentümer, die den Überblick behalten möchten, bedeutet das: Es bleibt nicht bei einem einmaligen Entscheid, sondern es sind mehrstufige Anpassungen nötig.
Chancen und Risiken für Eigentümer und Käufer
- Entlastung für schuldenfreie Eigentümer: Wer seine Hypothek amortisiert hat, profitiert von der Abschaffung. Gerade im Alter kann das eine spürbare Steuerreduktion bringen.
- Herausforderung für stark Finanzierte: Käufer mit hoher Hypothek können keine Zinsabzüge mehr geltend machen und dadurch steigt die Steuerlast.
- Neue Anreize für Ersterwerber: Befristete Zinsabzüge für den Kauf eines Eigenheims bleiben bestehen, was den Einstieg erleichtert.
Kritiker warnen jedoch vor Steuerausfällen in Milliardenhöhe, die langfristig durch höhere Steuern oder Leistungskürzungen kompensiert werden könnten.
Auswirkungen auf den Immobilienverkauf
Die Abstimmung hat bereits heute Auswirkungen auf den Markt. Viele Eigentümer lassen ihre Immobilie bewerten, um die Verkaufschancen frühzeitig einschätzen zu können. Sollte die Reform angenommen werden, könnte der Verkauf von Immobilien, insbesondere von Hauptwohnsitzen, attraktiver werden.
Für Verkäufer bedeutet das:
- Jetzt ist ein guter Zeitpunkt, die Marktsituation zu prüfen.
- Mit einer professionellen Immobilienbewertung lässt sich der optimale Verkaufszeitpunkt bestimmen.
- Eine klare Verkaufsstrategie ist entscheidend, um Chancen nach der Abstimmung bestmöglich zu nutzen.
Fazit: Mehr als Steuerpolitik – ein Immobilienfaktor
Die Volksabstimmung 2025 zum Eigenmietwert ist weit mehr als eine steuertechnische Frage. Sie betrifft unmittelbar die Attraktivität von Wohneigentum und damit den gesamten Immobilienmarkt in der Schweiz.
Ob Eigentümer, Käufer oder Verkäufer: Wer sich frühzeitig informiert und die Entwicklung im Blick behält, kann die Veränderungen gezielt für sich nutzen.