Der Traum vom eigenen Zuhause beginnt bei den meisten Menschen mit einer Besichtigung oder einem Inserat auf einer Immobilienplattform. Doch bevor du dich in ein Haus verliebst, lohnt es sich, zwei grundlegende Fragen zu klären: Wie viel Eigenkapital brauche ich? Und: Kann ich mir das überhaupt leisten? Wer diese Fragen früh beantwortet, spart sich später viel Stress und verhindert unangenehme Überraschungen.
Eigenkapital: Die 20%-Regel
In der Schweiz gilt eine klare Faustregel: Du musst mindestens 20% des Kaufpreises mit eigenen Mitteln finanzieren können. Der Rest, also bis zu 80%, kann über eine Hypothek abgedeckt werden. Diese Regel variiert jedoch je nach Objektart. Für Zweitwohnungen, Renditeobjekte oder Gewerbeliegenschaften gelten beispielsweise abweichende Bestimmungen.
Ein Beispiel: Du möchtest ein Haus für CHF 900'000.– kaufen. Dann brauchst du mindestens CHF 180'000.– Eigenkapital.
Klingt viel? Ist es auch. Aber das Eigenkapital muss nicht ausschliesslich aus dem Sparkonto kommen. Folgende Quellen werden angerechnet:
- Erspartes & Wertschriften – das Naheliegendste
- Säule 3a – dein privates Vorsorgekonto kann vollständig eingesetzt werden
- Pensionskasse (BVG) – hier ist Vorsicht geboten: maximal 10% des Kaufpreises dürfen aus der Pensionskasse stammen, und du reduzierst damit deine spätere Rente
- Erbvorbezug oder Schenkung – Geld von den Eltern ist als Eigenkapital zulässig, muss aber sauber dokumentiert sein
- Selbst erbrachte Bauleistungen – beim Bau oder Umbau können eigene Arbeiten teilweise angerechnet werden
Wichtig zu wissen: Mindestens 10% des Kaufpreises müssen aus «hartem» Eigenkapital stammen – also ohne Pensionskassengelder. Die Bank akzeptiert nicht, wenn du den gesamten Eigenkapitalanteil aus der Pensionskasse beziehst.
Tragbarkeit: Reicht mein Einkommen?
Eigenkapital ist die eine Seite, die Tragbarkeit die andere. Selbst wenn du das nötige Eigenkapital hast, prüft die Bank, ob du die laufenden Kosten deines Eigenheims langfristig tragen kannst.
Die Schweizer Banken rechnen dabei nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von rund 5%. Das mag sich heute übertrieben anfühlen – doch damit schützen dich die Banken vor dem Szenario, dass die Zinsen in Zukunft stark steigen.
Die Faustformel lautet: Die gesamten Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel (33%) deines Bruttoeinkommens ausmachen.
Diese Wohnkosten umfassen:
- Hypothekarzinsen (kalkulatorisch mit ~5%)
- Amortisation (Rückzahlung der 2. Hypothek)
- Unterhalts- und Nebenkosten (pauschal 1% des Immobilienwerts pro Jahr)
Beispielrechnung:
Kaufpreis CHF 900'000.–
Hypothek (80%) CHF 720'000.–
Kalkulatorische Zinsen (5%) CHF 36'000.– / Jahr
Amortisation (~1%) CHF 7'200.– / Jahr
Unterhaltskosten (1% des Werts) CHF 9'000.– / Jahr
Total Wohnkosten CHF 52'200.– / Jahr
Damit die Tragbarkeit gegeben ist, bräuchtest du in diesem Beispiel ein Bruttoeinkommen von mind. CHF 156'600.– pro Jahr – also rund CHF 13'050.– im Monat.
Was tun, wenn es knapp wird?
Keine Panik, denn es gibt Wege, die Situation zu verbessern:
- Mehr Eigenkapital einbringen: Je mehr du einbringst, desto kleiner wird die Hypothek und desto besser die Tragbarkeit.
- Günstigere Immobilie wählen: Manchmal ist ein kleineres Objekt oder eine andere Gemeinde realistischer.
- Zweites Einkommen einrechnen: Wenn du zu zweit kaufst, werden beide Einkommen berücksichtigt.
- Frühzeitig mit der Bank sprechen: Viele Banken bieten eine kostenlose Erstberatung an – so weisst du früh, wo du stehst.
Unser Tipp: Zuerst rechnen, dann suchen
Es ist verlockend, zuerst Häuser zu besichtigen und dann zu schauen, ob es finanziell klappt. Besser ist es andersherum: Kläre deine Finanzierungssituation bevor du aktiv suchst. So weisst du genau, in welchem Preissegment du suchen kannst und kannst beim Traumobjekt schnell und sicher handeln.
Der Schweizer Immobilienmarkt ist kompetitiv. Wer bereits eine Finanzierungsbestätigung in der Tasche hat, ist gegenüber anderen Interessenten klar im Vorteil.
Hast du Fragen zu deiner persönlichen Situation? Wir beraten dich gerne unverbindlich. Melde dich einfach bei uns.
